Технико-экономические аспекты

Современный этап развития градостроительства во многом определяется изменениями, происходящими в структуре торгово-бытового обслуживания, что, безусловно требует совершенствования существующих типов торговых зданий, их развития и, возможно, создание новых. Типы торговых зданий и комплексов формируются под воздействием следующих тенденций:
— непрерывное расширение производства товаров потребления;
— укрупнение торговых предприятий;
— развитие новых технических и организационных форм торгового обслуживания населения;
— сокращение издержек потребления;
— сокращение времени обслуживания.
Поэтому при проектировании пассажа должны быть учтены три основных требования, которые можно предъявить к любому торговому зданию:
— создание удобного обслуживания населения;
— влияние экономических факторов (повышение рентабельности, увеличение производительности труда в торговле и т.д.);
— влияние технологических факторов (способы перемещения и хранения товаров вне и внутри магазина, оптимизация товарных запасов и т.п.).
Одной из основных проблем проектирования пассажей является изучение системы товароснабжения, вне- и внутримагазинного товародвижения, определяющего не только чисто экономические вопросы, но и пути формирования их объемно-планировочной структуры.
С одной стороны, усиливается разделение функций отдельных звеньев системы торгового обслуживания. В торговом процессе можно выделить основной момент непосредственно продажи товаров и вспомогательные функции складирования, сортировки, упаковки и подготовки товара к продаже. Отсюда вполне логично напрашивается вывод о выделении помещений, предназначенных для вспомогательных процессов, в отдельную объемно-планировочную структуру, превращая пассаж в торгово-выставочный комплекс.
С другой стороны, само торговое обслуживание можно разделить по принципу функционального содержания:
— «стандартное» обслуживание, при котором основной является утилитарная функция, носящая массовый повторяющийся характер. Оно призвано сэкономить время и силы человека, затрачиваемые на получение соответствующих услуг (покупка продовольственных, хозяйственных товаров и т.д.);
— специальное «нестандартное» обслуживание, имеющее общественную, духовно-эстетическую значимость. Оно призвано полноценно и с комфортом удовлетворять самые разнообразные интересы и вкусы, не ставя целью сокращение времени обслуживания (покупка товаров длительного пользования, посещение ресторанов и др.);
— выставка товаров и достижений промышленности с системой заказов.

Таким образом становится вполне логичным появление в наше стране, особенно в последнее время пассажей, которые можно отнести либо к одной, либо к другой группе предприятий торговли в зависимости от их функционального содержания. К тому же, такой подход упрощающий ассортиментную типизацию, приводит к ликвидации многообразия типов магазинов и дает возможность организовать торговлю «под одной крышей» большим группам товаров. Крупные пассажи, состоящие из специализированных секций, имеют более низкий уровень издержек обращения, широкий ассортимент товаров, более высокую культуру обслуживания покупателей, обладают широкими возможностями применения прогрессивных методов продажи и внедрения
механизации трудоемких внутримагазинных процессов.

Общий процесс продажи товара в магазине состоит из отдельных элементов: загрузка, приемка, складирование, подготовка к продаже и собственно продажа. Рациональное решение товаропотока в магазине зависит от внешних факторов (частота и регулярность завоза, количество поставщиков) и от внутренних (архитектурно-планировочные приемы и средства малой механизации).
Важно учитывать расстояния, на которые перемещается каждый товар от разгрузочной эстакады до склада пассажа и от склада до соответствующей товарной секции в пассаже. Площадь разгрузочной площадки должна быть распределена так, чтобы каждая товарная группа имела свою зону. Маршруты внутримагазинного перемещения товаров должны быть максимально сокращены и упрощены. Сокращение путей перемещения товаров должно осуществляться за счет более рациональной планировки складских помещений, а не торговых площадей, поскольку планировка пассажа должна в первую очередь обеспечить оптимальную, с точки зрения удобств покупателей и повышения товарооборота, выкладку товаров.
Одной из важнейших предпосылок наилучшей организации перемещения товаров внутри пассажа является планомерная поставка товаров. Она позволяет уменьшить число перевалок товаров из одного помещения в другое, поскольку ряд товаров доставляется непосредственно в торговую секцию.

Возможны четыре основные схемы объемно-планировочных решений:
I — неторговые помещения расположены над торговыми; в некоторых случаях — в подвальном этаже;
II — неторговые и торговые помещения располагаются поэтажно, каждая группа в своем отсеке;
III —неторговые помещения располагаются, чередуясь, одни над другими;
IV — неторговые помещения располагаются в центральной части по вертикали.
Последняя, четвертая схема используется при проектировании крупных высокомеханизированных универмагов, и практически не используется при проектировании пассажей. Наибольшее распространение в практике проектирования пассажей получили первая и вторая схемы. По третьей схеме получается завышение неторговых площадей, увеличение количества грузовых лифтов, поэтому она так же не получила распространения ни в нашей стране, ни за рубежом.
Отечественный и зарубежный опыт проектирования и строительства торговых зданий показывает, что в последние годы наблюдается тенденция к сокращению количества этажей. Опыт эксплуатации практически любых торговых зданий показывает, что с увеличением числа этажей количество покупателей в верхних этажах уменьшается. При этом, как правило, торговая рентабельность обеспечивается не выше второго этажа. Третий этаж может быть использован главным образом под кафе-закусочные, административно-бытовые, технические и другие вспомогательные помещения. Повышение этажности нецелесообразно во всех случаях, когда удлиняются вертикальные коммуникации покупателей в данном случае выше соображений экономии при строительстве. По подсчетам американских специалистов, эксплуатационные расходы на 1 м2 одноэтажного торгового здания значительно ниже, чем многоэтажного. Это объясняется прежде всего затратами на вертикальное перемещение грузов и покупателей. К недостаткам решений с заниженной этажностью все же следует отнести некоторое увеличение площади застройки, что создает определенные трудности при размещении их в районах со сложившейся плотной застройкой. Поэтому, естественно напрашивается такое решение, которое позволит использовать площадь отведенную под застройку или реконструируемые здания с максимальной выгодой. То есть появляется необходимость создания многофункциональных пассажей, где верхние этажи могут быть использованы под выставочные залы, гостиничные номера, офисы или жилые квартиры, а нижние — как стоянки или предприятия бытового обслуживания.